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[万达] 万达的“快刀斩乱麻”式资产转让

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发表于 2017-7-14 09:50:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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对万达来说,与融创的交易旨在化解政治风险,能够减少债务,预计将更容易获得监管部门批准,让其子公司大连万达商业地产在内地重新上市。

对于中国最大零售物业与娱乐集团之一万达(Wanda)来说,这笔交易旨在化解政治风险——特别是官方对于万达从国内机构获得贷款如此之高、对银行体系构成系统性风险的担忧。
向融创(Sunac)转让资产使万达能够减少债务,预计将更容易获得监管部门批准,让其子公司大连万达商业地产(DWCP)在中国内地重新上市。
监管机构把注意力集中在中国地产企业集团的债务上,出售资产对万达而言是“一项政治正确的举措”,世界大型企业联合会(Conference Board)驻北京经济学家安德鲁•波尔克(Andrew Polk)说。“如果不是试图树立一个好榜样的话,他们不会搞出这么大动作。监管机构聚焦于降低风险。”
总部位于天津的融创是中国销售额第七大的开发商。这笔交易让融创以低价吃进高回报资产,实现收入来源多元化。
“通过这种对外收购实现扩张,将比通过内生增长实现扩张的速度更快,”房地产经纪公司同策房产(Tospur)首席分析师张宏伟说。并购(M&A)“对于融创这样的开发商而言将变得日益重要。目前,融创太过依赖于出售住宅地产取得收入。”
万达有迫切理由证明自己正在去杠杆。去年万达让万达商业地产从香港退市,打算让该公司最早于今年底重新在上交所上市。分析师表示,如果债务水平太高的话,监管层也许会阻止万达这么做。


一段时间以来,中国负债率最高的地产开发商恒大地产(Evergrande)也在采取同样激进的债务削减措施,以获准在深圳上市。
万达商业地产拒绝就分析师所谓该公司面临的政治风险发表评论。
惠誉(Fitch)周三表示,在向融创转让资产之后,其正考虑把对万达商业地产的展望由“负面”提升至“稳定”。惠誉指出,万达商业地产的债务有所降低,利息成本有所减少。
“假如他们确实使用(向融创转让资产取得的)收入偿还债务,那么这将在一定程度上改善万达商业地产的财务杠杆,”标普(S&P)的黄馨慧(Cindy Huang)说。
万达商业地产拥有万达集团在中国的大部分房地产资产。根据标准普尔全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)的数据,万达商业地产的债务数字在2016年底被列出,约为170亿美元。
花旗(Citi)数据显示,转让万达商业地产的主题乐园资产,也使万达把22亿美元的相关净负债转移给了融创。
但上述销售带有附加条件。根据一家证交所的备案,大连万达商业地产已承诺通过指定银行向融创中国发放44亿美元贷款,以帮助这家开发商筹得约一半资金,以收购前者的酒店和主题公园。
这对大连万达商业地产是有意义的。据黄馨慧估计,如果该集团收到此次出售的全部收益,可以将其净负债减少一半。但如果该集团为融创中国进行收购所需贷款提供担保,就只能减少四分之一的净负债。

同时,融创中国也将从万达抛售的优质资产中受益。
根据公司文件,大连万达商业地产旗下主题公园——“万达城”(Wanda City)品牌中国主题娱乐场所——的年度回报率可高达15%,高于融创中国过去十年公布的回报率。
分析师们表示融创中国近期收购步伐显示该公司正通过抢购负债沉重公司的资产来超越竞争对手。融创中国最近向科技集团乐视(LeEco)投资24亿美元,后者目前正苦于支付欠款。
根据标准普尔全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)的数据,今年到目前为止,融创中国已斥资177亿美元用于收购,令中国房地产分析师给其冠以“并购之王”的称号。
根据英国《金融时报》的计算,这波收购狂潮将融创中国的土地储备增加了一倍以上,但也将其净负债水平推高到其股权价值的至少四倍。
分析师们表示,融创中国不太需要削减债务,因为其交易全都是国内业务。此外,该公司也没有试图为任何业务上市获取批准,也不需要解决监管压力问题。
香港金融研究公司GMT Research的分析师奈杰尔•史蒂文森(Nigel Stevenson)表示:“他们对债务的态度与其他开发商此前态度类似——只要有人提供,他们就接下。”
融创中国对此文不予置评。

标准普尔在周二将融创中国列入负面观察名单,指出其“激进扩张”。惠誉评级(Fitch Ratings)在周三将该集团评级下调一档至BB-,指出至2016年底的两年内,该集团净负债对调整后库存的比率涨了三倍。
融创中国董事长孙宏斌以前曾栽过跟头。2007年他曾夸口自己将在销售额上超过开发商万科(Vanke),但最终将融创中国的多数股权出售给中国一家基础设施公司以筹集应急资金。
史蒂文森表示:“融创中国公布的情况实在太糟糕,你不知道发生了什么。其财务状况引起了相当大的担忧。”
(英国《金融时报》 Emily Feng 、查尔斯•克洛弗 , 杨缘)


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